La Société Civile Immobilière (SCI) est une entité juridique indépendante créée par au moins deux personnes qui apportent des capitaux en numéraire ou en nature pour former le capital social de la société.
Les associés bénéficient d’une flexibilité importante pour adapter le mode de gestion de la société via les statuts, ce qui en fait un instrument attrayant pour la détention commune de biens immobiliers. La gestion de la SCI est confiée à un ou plusieurs gérants, choisis parmi les associés ou externes. Les décisions importantes pour la société sont prises en assemblée générale, où chaque associé a un nombre de voix proportionnel à son capital social, offrant ainsi un moyen de protéger le patrimoine familial et de prévenir les conflits au sein de la famille.
Les associés ont la possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition pour la SCI : l’Impôt sur le Revenu (IR) par défaut ou l’Impôt sur les Sociétés (IS) sur option. L’investissement via une SCI permet d’augmenter la capacité d’emprunt des associés et de partager les charges et les coûts liés à la détention du bien. En fonction du régime d’imposition choisi, la SCI peut offrir une fiscalité flexible et avantageuse pour les associés.
La fiscalité de la SCI dépend du régime d’imposition sélectionné. Sous l’IR, les associés paient directement l’impôt en fonction de leurs parts sociales, tandis que sous l’IS, la société et les associés sont imposés, ce qui peut entraîner une double imposition.
La SCI à l’IR offre des avantages tels que le régime du déficit foncier lorsque les charges dépassent les revenus, permettant aux associés de déduire le déficit de leur revenu global. De plus, elle offre la possibilité de bénéficier du dispositif Pinel avec une réduction d’impôt répartie entre les associés en fonction de leurs parts.
La SCI familiale fonctionne de manière similaire à une SCI classique mais implique des membres d’une même famille jusqu’au 4ème degré. Cela permet aux parents d’anticiper la transmission de patrimoine, réduisant les frais de succession grâce à des abattements et des décotes sur la valeur des parts. Les statuts bien rédigés permettent aux parents de conserver le contrôle et la gestion de la société même s’ils deviennent minoritaires.
Il est crucial de noter que les associés sont responsables des dettes de la société, et un créancier peut poursuivre un associé sur ses biens personnels si les actifs de la société sont insuffisants.
Investissements immobiliers - SCPI
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