Investissement en SCPI démembrées : Stratégie à privilégier pour la constitution d’un patrimoine

Le paysage des investissements immobiliers évolue constamment, et parmi les véhicules d’investissement les plus attractifs figurent les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Aeternia, votre partenaire de confiance dans la gestion de patrimoine, met en lumière les avantages significatifs de l’investissement en nue-propriété de parts de SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, souvent appelée « pierre papier », est un type d’organisation permettant de placer des capitaux dans des immeubles professionnels ou résidentiels. Les investisseurs reçoivent des dividendes proportionnels aux parts acquises dans la SCPI, qui détient et gère les biens immobiliers.

Comprendre le Fonctionnement d’une SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), couramment désignée sous le terme de « pierre papier », représente un véhicule d’investissement collectif spécialement conçu pour permettre aux particuliers et aux entreprises d’investir dans un portefeuille diversifié d’immobilier, principalement composé de biens professionnels et résidentiels. Voici un aperçu détaillé du fonctionnement et des avantages des SCPI.

Structure et gestion des SCPI

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui sont régulées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en France. Ces sociétés sont responsables de l’acquisition, de la gestion et de la valorisation des actifs immobiliers. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et deviennent ainsi copropriétaires des actifs immobiliers détenus par la SCPI, proportionnellement au nombre de parts qu’ils possèdent.

Types de SCPI

Il existe principalement deux types de SCPI :

1. SCPI de rendement : Elles investissent dans des biens immobiliers à usage professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) et visent à générer un revenu régulier pour les investisseurs sous forme de dividendes.
2. SCPI fiscales : Ces SCPI offrent des avantages fiscaux spécifiques en contrepartie d’un engagement de location sur une période définie. Elles investissent généralement dans des logements résidentiels et sont souvent utilisées pour bénéficier de réductions d’impôt sous certaines lois de défiscalisation.
3. SCPI de plus-value : Moins courantes, ces SCPI visent la revalorisation du capital investi par l’achat de biens immobiliers à fort potentiel de valorisation à moyen ou long terme.

Avantages de l’investissement en SCPI

• Diversification du portefeuille : Les SCPI permettent aux investisseurs d’accéder à un marché immobilier diversifié qui serait autrement difficile à atteindre individuellement, notamment en termes de volume d’investissement et de type de propriété.
• Gestion professionnelle : La gestion des biens est déléguée à des professionnels expérimentés, ce qui élimine pour l’investisseur le besoin de gérer les propriétés au quotidien.
• Accessibilité : L’investissement dans une SCPI peut se faire avec un apport relativement modeste comparé à l’achat direct d’un bien immobilier, rendant l’immobilier accessible à un plus grand nombre d’investisseurs.
• Liquidité relative : Bien que moins liquides que les actions, certaines SCPI offrent une meilleure liquidité par rapport à l’immobilier physique grâce à un marché secondaire pour la revente des parts.
• Rendement potentiel : Historiquement, les SCPI ont offert des rendements attractifs comparés à d’autres formes d’investissements, avec des distributions régulières de dividendes.

Avantages de l’investissement en nue-propriété

Mécanisme du démembrement

Le démembrement temporaire de propriété est une pratique juridique établie qui sépare la nue-propriété de l’usufruit. En optant pour la nue-propriété, l’investisseur acquiert des parts d’un parc immobilier à un prix réduit, déterminé par la durée du démembrement. Cette structure permet d’obtenir une décote immédiate :

• Environ 30 % pour un démembrement de 10 ans ;
• 35 à 40 % pour 15 ans ;
• 40 à 45 % pour 20 ans.

Bénéfices fiscaux

Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’est pas imposable sur les revenus générés par les parts et est exempté de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ce qui en fait une stratégie particulièrement attractive pour les contribuables fortement imposés.

Plus-value à terme

À l’expiration du démembrement, le nu-propriétaire accède à la pleine propriété sans imposition sur la plus-value réalisée par la reconstitution de l’usufruit et de la nue-propriété.

Objectifs et stratégies avec les SCPI en nue-propriété

Préparation à la retraite

Investir dans des SCPI en nue-propriété est une excellente stratégie pour préparer sa retraite. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier solide, avec des revenus complémentaires disponibles une fois en retraite, ou de réaliser une plus-value substantielle en revendant les parts.

Réduction de la charge fiscale

Le démembrement permet de développer son épargne en immobilier tout en restant neutre fiscalement. Cela aide à limiter la pression fiscale, un avantage non négligeable pour optimiser ses investissements.

Accessibilité financière

Avec des tickets d’entrée à partir de 1 000 €, les SCPI démembrées rendent l’investissement immobilier accessible à un plus grand nombre d’investisseurs.

Limitations de la nue-propriété

Liquidité

Les parts en nue-propriété sont moins liquides ; il est donc conseillé de conserver l’investissement jusqu’à la fin du démembrement.

Risque en capital

Bien que l’investissement en SCPI offre une certaine résilience face aux fluctuations du marché, le capital investi n’est pas garanti.

Exemple concret d’investissement en SCPI démembrées

Considérons un investissement de 100 000 € en nue-propriété sur 5 ans :

• Décote de 22 % à l’achat ;
• Aucun impôt sur le revenu durant la période de démembrement ;
• À terme, la valorisation du patrimoine est estimée à 136 092 €, avec un revenu net de 389 € par mois, contre 290 € pour un investissement en pleine propriété.

Aeternia vous accompagne dans l’exploration et l’exploitation des opportunités offertes par les SCPI en nue-propriété.
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